西安停车服务费拟调至80元月 核算服务成本14小区80元

  花钱买了车位，每月还要向物业缴纳150元甚至更高的服务费，是不是合理，有没有政策进行规定约束？

  今年以来，华记者持续关注此事。5月6日至9日，报道了《西安小区“停车服务费”是否收得明明白白》并连续追踪报道，引发广泛关注，西安市市场监督管理局安排部署相关区市场监督管理局对这10个小区停车服务费收取情况做调查处理，并在全市范围内组织并且开展物业小区停车收费专项检查。不少社区物业也主动与业主代表、业委会沟通，是否降低此项费用。

  近日，《西安市物业服务收费管理办法》(征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）面向社会公开征求意见，其中“停车服务费”所有小区拟调整为80元/月的做法争议颇多。

  对比济南、武汉、长沙、郑州、哈尔滨、太原等其他省会城市，西安市发改委《意见稿》所涉及的“停车服务费”价格，仍高于其他省会城市。

  记者经过多次努力，辗转找到了西安一物业公司负责人，其向记者透露了西安室内停车场直接成本支出项目，主要包含：照明用的电费、消防设施的维护费用、保洁费用、值守人员的费用、日常的零修费、税费等。其中这些成本中，最大的占比是人工工资。

  他介绍，目前其管理的地下车库各项支出在账目上的显示大约比例如下：电费约2%、消防设施维护费约3%、值守人员+保洁费用约40%左右、零修费用约3%、税费约8%。其中8%税费是物业公司利润给税务部门计提，属于物业公司管理成本。而他承认，其中值守人员+保洁费用存在一定水分，绝大多数地下车库都达不到40%。

  从6月5日开始，多路记者对15个小区的“停车服务费”成本进行采集，并通过物业行业人员，对以下小区“停车服务费”项目直接成本（预估）核算。

  需要特别说明的是，采访中物业未将本小区地下停车位所使用的电费、消防设施的维护费用、日常零修费等实际成本的信息提供。还有一些小区将这些费用直接纳入小区公摊。因此，以下小区的直接成本核算也只是参考行业（预估）测算，可能与部分物业公司实际发生费用有出入。

  室内停车位维护情况：小区物业公司人员介绍，该小区室内停车场共有6人专职负责，其中保安4人，保洁2人（工资平均2500/月）

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×700个车位（使用中）×12个月＝126万元

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×126万（总收费）=10.08万

  4）车位直接成本（预估）计算：【18万（全年人工成本）+10.08万（另外的费用成本）】÷12个月÷700车位=33.42元/车位·月

  室内停车场维护人员：据该社区物业工作人员介绍，共2人，保洁员1名，保安1名（平均薪资2500元/月）

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×400个车位（使用中）×12个月＝72万元

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×72万（总收费）=5.76万

  4）车位直接成本（预估）计算：【6万（全年人工成本）+5.76万（另外的费用成本）】÷12个月÷400车位=24.5元/车位·月

  室内停车场专职维护人员：据社区物业工作人员介绍和记者走访了解，共5人，保洁3名，人均工资1700元，安保2人，人均工资2000元。

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×550个车位×12个月＝99万元

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×99万（总收费）=7.92万

  4）车位直接成本（预估）计算：【10.92万（全年人工成本）+7.92万（另外的费用成本）】÷12个月÷550车位=28.54元/车位·月

  室内停车场专职维护人员：该社区物业工作人员介绍，未配备专职保安，小区保安不定期巡逻、保洁每周清扫两次

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×130个车位×12个月＝23.4万元

  2）全年人工成本：（值守人员+保洁费用费约40%左右）×23.4万=9.36万

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×23.4万（总收费）=1.872万

  4）车位直接成本计算：【9.36万（全年人工成本）+1.872万（另外的费用成本）】÷12个月÷130车位=72元/车位·月

  室内停车场专职维护人员：据物业工作人员介绍，保洁人员2人，保安1人（人均2500元/月）

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×70个车位×12个月＝12.6万元

  2）全年人工成本：3人×2500元/月×12个月=9万元（小区物业公司提供数据）

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×12.6万（总收费）=1.008万

  4）车位直接成本（预估）计算：【9万元（全年人工成本）+1.008万（另外的费用成本）】÷12个月÷70车位=119.142元/车位·月

  室内停车场专职维护人员：保安不定期巡逻，每栋楼保洁员负责相应地库位置卫生

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×700个车位×12个月＝126万元

  2）全年人工成本：（值守人员+保洁费用费约40%左右）×126万=50.4万

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×126万（总收费）=10.08万

  4）车位直接成本（预估）计算：【50.4万（全年人工成本）+10.08万（另外的费用成本）】÷12个月÷700车位=72元/车位·月

  室内停车场专职维护人员：专职保安4人，保洁2人（保安工资2500/月，保洁1000元/月）

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×500个车位×12个月＝90万元

  2）全年人工成本：4人×2500元/月×12个月+2人×1000元/月×12个月=14.4万。

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×90万（总收费）=7.2万

  4）车位直接成本（预估）计算：【14.4万（全年人工成本）+7.2万（另外的费用成本）】÷12个月÷500车位=36元/车位·月

  室内停车场专职维护人员：据社区物业人员介绍和记者走访，专职保安、机械车位操作员共5人，保洁5人（保安工资平均4000元/月，保洁2000元/月）

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×1500个车位×12个月＝270万元

  2）全年人工成本：5人×4000元/月×12个月+5人×2000元/月×12个月=36万

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×270万（总收费）=21.6万

  4）车位直接成本计算：【36万（全年人工成本）+21.6万（另外的费用成本）】÷12个月÷1500车位=32元/车位·月

  地下停车位维护人数：专职保安4人，每人年工资5万元。专职保洁3人，每人工资4万元。

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×599个车位×12个月＝107.82万元

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×107.82万（总收费）=8.6256万

  4）车位直接成本（预估）计算：【32万（全年人工成本）+8.6256万（另外的费用成本）】÷12个月÷599车位=56.518元/车位·月

  1）全年小区“停车服务费”总收费：100元/月·辆×562个车位×12个月＝67.44万元

  2）全年人工成本：（值守人员+保洁费用费约40%左右）×67.44万元=26.976万元

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×67.44万（总收费）=5.3952万

  4）车位直接成本（预估）计算：【26.976万（全年人工成本）+5.3952万（另外的费用成本）】÷12个月÷562车位=48元/车位·月

  地下停车位维护人数：该社区物业工作人员介绍，专职安保3人，每月4000元；专职保洁2人，每月3000元。

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×1433个车位×12个月＝257.94万元

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×257.94万（总收费）=20.6352万

  4）车位直接成本（预估）计算：【21.6万（全年人工成本）+20.6352万（另外的费用成本）】÷12个月÷1433车位=24.571元/车位·月

  目前停车服务费收费标准：机械车位每车每月180元，超部分平层车位150元/月.辆

  地下停车位维护人数：因该社区物业不接受采访，经与小区业主多方核实，该小区地库无专职保安和保洁。

  1）全年小区“停车服务费”总收费：180元/月·辆×1000个车位×12个月＝216万元

  2）全年人工成本：（值守人员+保洁费用费约40%左右）×216万元=86.4万元

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×216万（总收费）=17.28万

  4）车位直接成本（预估）计算：【86.4万（全年人工成本）+17.28万（另外的费用成本）】÷12个月÷1000车位=86.4元/车位·月

  地下停车位维护人数：专职安保2人，3000元/月，专职保洁1人，2200元/月。

  1）全年小区“停车服务费”总收费：120元/月·辆×899个车位×12个月＝129.456万元

  2）全年人工成本：2人×3000元/月×12个月+1人×2200元/月×12个月=9.84万元

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×129.456万（总收费）=10.356万

  4）车位直接成本（预估）计算：【9.84万（全年人工成本）+10.356万（另外的费用成本）】÷12个月÷899车位=18.72元/车位·月

  但对地下停车位个数以及维护人数（专职安保、专职保洁、专职维护），该社区物业拒绝提供。

  1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×1297个车位×12个月＝233.46万元

  2）全年人工成本：（值守人员+保洁费用费约40%左右）×233.46万元=93.384万元

  3）另外的费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×233.46万（总收费）=18.6768万

  4）车位直接成本（预估）计算：【93.384万（全年人工成本）+18.6768万（另外的费用成本）】÷12个月÷1297车位=72元/车位·月

  连续多日的走访中，记者也就拟调整后的物业费用采访了多位小区业主，其中不少业主表示，物业费上涨和停车服务费下降，应取决于物业的服务水平，然而小区各项服务都难让业主满意。

  “小区内广场舞噪音，楼道、电梯卫生，保安人员年龄过大（精力有限）……如果这样一些问题物业都能解决，那每月涨几十块钱业主也可接受。”一位业主说，在停车服务费降低后，物业如果更加松懈地管理地库，服务不升反降，那80元每月的价格也难以接受。

  “我们小区是十多年的老小区，地库路面起砂，环境很差，我都不知道服务了些什么，比不上高档小区，还都按照80元每月的价格收取，我总觉得心里不平衡。”一位业主说，在各项服务都不达标的情况下，物业费反而每月多出来几十块钱，业主肯定会心生不满。

  同样，在连日的走访过程中，不少小区的物业公司负责人也向记者表达了自己不同的看法。

  有物业经理表示，支持“一费制”，但停车服务费的标准也应按照一、二、三类进行区分，而不是只有80元的固定价格，“我们小区地库是全新的环氧地坪，配备专门的保安、操作员、清洁人员，红外高清数字摄像头和扫地机，而一些小区明显不具备这样的条件。”这位物业经理说，“停车服务费”拟调整为80元/月，对于很多服务标准高的物业公司来说明显不怎么公平。

  一些相对老旧的商品房社区物业公司负责这个的人说，虽然物业服务费上涨了，但停车服务费的下调让他们还是难有盈利的空间，只能尽量做到不亏损，“不是所有的业主都会按时缴纳物业费，通常一个月能收取70％都算不错了，有时候电梯费、维保费都是物业公司在搭钱。”这位物业公司负责人认为，“一费制”对他们这种本来和业主矛盾就大的小物业公司来说，会激化双方矛盾，最终造成无力承担维护的结果。

  6月4日，记者就《征求意见稿》中市民反映强烈的“停车服务费”有关问题，根据相关要求给西安市发改委发去采访函。

  6月11日下午，西安市发改委有关处室给记者回复称，该《征求意见稿》还在征求意见阶段，最后的意见稿可能会发生更改，希望记者持续关注。

  这位工作人员表示，《征求意见稿》出台之后已接到上千条市民意见，其中有关“停车服务费”的意见也很多。该处室会将记者正常采访的几个问题纳入市民意见一并考虑。在正式文件未出台之前，暂不接受各个媒体采访。

  1.《意见稿》中，将小区室内停车场“停车服务费”统一降至80元/月，市发改委要不要进行了成本核算和论证？调整的依据是什么？

  2.对比其他省会城市“停车服务费”收费标准，《意见稿》中，西安市在物业费已经上涨的前提下，这项收费仍然远高于其他城市，这么做的依据又是什么？

  3.西安所有社区物业“停车服务费”80元/月“一刀切”的政策，即原先一、二、三类室内停车场，不同小区、不同设施、不同服务、不同配套、不同投入等却按照同一标准来收费，是否考虑到政策的反向作用？

  4.《意见稿》中“停车服务费”这一项，能否参照老政策，也按照《陕西省物业管理区域内交通工具停放场所类别》一、二、三类，按照各个小区真实的情况和标准，进行分类收费？ 记者 陈思存 于震 文/图

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